איך מחשבים החזרי משכנתא בצורה נכונה?

מהם החזרי משכנתא?

החזרי משכנתא הם התשלומים החודשיים שאתם משלמים לבנק על מנת להחזיר את ההלוואה שלקחתם לצורך רכישת הנכס. החזרי המשכנתא מורכבים מקרן המשכנתא, הריבית על ההלוואה וההצמדה למדד המחירים לצרכן או לריבית הפריים. גובה ההחזר החודשי תלוי בגובה ההלוואה, בתקופת ההלוואה, בסוג הריבית (קבועה או משתנה) ובשיעור ההצמדה. חשוב להבין את מרכיבי החזר המשכנתא על מנת לתכנן נכון את התקציב המשפחתי ולוודא שתוכלו לעמוד בהחזרים לאורך כל תקופת ההלוואה.

איך מחשבים את גובה ההחזר החודשי?

נוסחת חישוב החזר חודשי

גובה ההחזר החודשי מחושב לפי נוסחה מתמטית הלוקחת בחשבון את גובה ההלוואה, הריבית השנתית, מספר התשלומים הכולל ושיעור ההצמדה. הנוסחה היא:

תשלום חודשי = [גובה ההלוואה * (1 + ריבית חודשית)מספר חודשי ההלוואה * ריבית חודשית] / [(1 + ריבית חודשית)מספר חודשי ההלוואה – 1]

כאשר הריבית החודשית מחושבת על ידי חלוקת הריבית השנתית ב-12.

דוגמה לחישוב החזר חודשי

נניח שלקחתם משכנתא בסך 1,000,000 ₪ ל-25 שנה (300 תשלומים) בריבית קבועה של 3% לשנה. הריבית החודשית תהיה 3% / 12 = 0.25%.

נציב את הנתונים בנוסחה:

תשלום חודשי = [1,000,000 * (1 + 0.0025)300 * 0.0025] / [(1 + 0.0025)300 – 1] = 4,742 ₪

כלומר, ההחזר החודשי יעמוד על 4,742 ₪. סכום זה כולל את החזר הקרן והריבית. שימו לב שהחישוב לא כולל הצמדה, שכן במקרה זה מדובר בריבית קבועה.

בחירת מסלול משכנתא מתאים

סוגי מסלולי משכנתא

קיימים מספר סוגים של מסלולי משכנתא:

• מסלול בריבית קבועה – הריבית נשארת קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה.
• מסלול בריבית משתנה – הריבית משתנה מדי תקופה (בדרך כלל כל 5 שנים) בהתאם לריבית הפריים או המדד.
• מסלול משולב – שילוב של ריבית קבועה וריבית משתנה.
• מסלול בלון – החזר נמוך יחסית בתחילת התקופה והחזר גבוה יותר בסופה.

שיקולים בבחירת מסלול משכנתא

בעת בחירת מסלול המשכנתא, יש לקחת בחשבון מספר שיקולים:

• יכולת ההחזר החודשי – חשוב לבחור במסלול שההחזר החודשי בו תואם את יכולת ההחזר שלכם לאורך זמן.
• תחזית הריבית – אם צפויה עלייה בריביות, עדיף לבחור במסלול בריבית קבועה. אם צפויה ירידה, עדיף מסלול בריבית משתנה.
• אורך התקופה – ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר, כך ההחזר החודשי נמוך יותר, אך הסכום הכולל שתשלמו יהיה גבוה יותר.
• גמישות – חשוב לבדוק אם קיימת אפשרות לפירעון מוקדם של ההלוואה ללא קנסות.

השפעת ההצמדה על ההחזר החודשי

מהי הצמדה?

הצמדה היא התאמת סכום ההלוואה ו/או הריבית לשינויים במדד מסוים, כגון מדד המחירים לצרכן או ריבית הפריים. מטרת ההצמדה היא לשמור על הערך הריאלי של ההלוואה.

סוגי הצמדות

• הצמדה למדד המחירים לצרכן – ההחזר החודשי והיתרה להחזר מתעדכנים בהתאם לעליית המדד.
• הצמדה לריבית הפריים – הריבית על ההלוואה צמודה לריבית הפריים ומשתנה איתה.
• ללא הצמדה – במסלולים בריבית קבועה ללא הצמדה, ההחזר החודשי נשאר קבוע לאורך כל התקופה.

השפעת ההצמדה על גובה ההחזר

הצמדת ההלוואה למדד או לריבית משפיעה על גובה ההחזר החודשי:

• בהלוואה צמודת מדד, אם המדד עולה, גם ההחזר החודשי והקרן יעלו בהתאם.
• בהלוואה צמודת פריים, כשהפריים יורד ההחזר החודשי קטן, וכשהפריים עולה ההחזר גדל.
• בהלוואה לא צמודה, ההחזר נשאר קבוע, אך הערך הריאלי שלו קטן אם יש אינפלציה.

תכנון נכון של החזרי המשכנתא

חישוב כושר ההחזר

לפני לקיחת משכנתא, חשוב לחשב את כושר ההחזר שלכם – כמה אתם יכולים להרשות לעצמכם להחזיר מדי חודש. ההמלצה היא שההחזר החודשי לא יעלה על 30%-35% מההכנסה הפנויה.

התאמת ההחזר לתקציב

כדי למנוע קשיים בהחזר המשכנתא בעתיד, חשוב להתאים את גובה ההחזר החודשי לתזרים המזומנים ולהוצאות הקבועות. בנו תקציב מפורט הכולל את כל ההוצאות, וודאו שההחזר המתוכנן לא יעמיס יתר על המידה.

הפרשה לחיסכון וביטוח

מומלץ להפריש בכל חודש סכום לחיסכון, שישמש כרית ביטחון למקרה של קושי זמני בהחזר המשכנתא. כמו כן, רצוי לרכוש ביטוח אובדן כושר עבודה ו/או ביטוח חיים משכנתא, שיבטיחו את תשלום המשכנתא במקרה של אירוע בלתי צפוי.

בדיקה תקופתית והתאמות

חשוב לבצע בדיקה תקופתית של החזרי המשכנתא אל מול ההכנסות וההוצאות בפועל, ולבצע התאמות במידת הצורך. אם מתאפשר, כדאי להגדיל מדי פעם את ההחזר החודשי כדי לחסוך בריבית ולסיים את ההלוואה מוקדם יותר.