מהם הקריטריונים לאישור משכנתא בבנק?

קבלת משכנתא היא אחד השלבים החשובים והמשמעותיים ביותר בתהליך רכישת דירה. על מנת שתוכלו לקבל אישור למשכנתא, עליכם לעמוד במספר קריטריונים מרכזיים אשר נקבעים על ידי הבנקים. במאמר זה, נסקור בהרחבה את הקריטריונים העיקריים לאישור משכנתא, ונספק לכם מידע מפורט שיסייע לכם להתכונן בצורה מיטבית לקראת הגשת הבקשה למשכנתא.

גיל וותק בעבודה

אחד הקריטריונים החשובים ביותר לאישור משכנתא הוא גיל המבקש וותק בעבודה. ככלל, על מנת להיות זכאים למשכנתא, עליכם להיות מעל גיל 18 ובעלי ותק של לפחות שנה אחת במקום העבודה הנוכחי שלכם. הבנקים מעדיפים לתת משכנתאות ללקוחות בעלי יציבות תעסוקתית, מתוך הנחה שהם מהווים סיכון נמוך יותר לאי-עמידה בתשלומי המשכנתא בעתיד. ככל שהותק שלכם במקום העבודה גבוה יותר, כך סיכויי האישור של הבקשה למשכנתא עולים. חשוב לציין כי ישנם מקרים חריגים בהם הבנק עשוי לאשר משכנתא גם ללקוחות צעירים יותר או כאלו עם ותק נמוך יותר בעבודה, אך לרוב מדובר במקרים נדירים הכרוכים בבדיקה מעמיקה של מצבו הפיננסי של המבקש.

היקף משרה

בנוסף לותק בעבודה, הבנקים בוחנים גם את היקף המשרה של מבקש המשכנתא. ברוב המקרים, הבנק ידרוש שהמבקש יהיה מועסק בהיקף של לפחות 75% משרה (קרי, 30 שעות שבועיות ומעלה). זאת מתוך הנחה שככל שהיקף המשרה גבוה יותר, כך ההכנסה הקבועה של הלקוח יציבה יותר ומהווה בסיס איתן יותר להחזר המשכנתא. יחד עם זאת, ישנם בנקים שיאשרו משכנתא גם ללקוחות המועסקים בהיקפי משרה נמוכים יותר, בתנאי שמדובר בעבודה קבועה ויציבה לאורך זמן.

הכנסה חודשית וכושר ההחזר

הקריטריון המשמעותי ביותר לאישור משכנתא הוא ללא ספק ההכנסה החודשית וכושר ההחזר של מבקש המשכנתא. הבנק יבחן את הכנסותיכם מכל המקורות – משכורת, הכנסות נוספות, תמיכה מההורים וכדומה – ויעריך את יכולתכם לעמוד בתשלומי המשכנתא מדי חודש לאורך כל תקופת ההלוואה. ככלל, הבנקים דורשים שההחזר החודשי של המשכנתא לא יעלה על 30%-40% מההכנסה הפנויה החודשית שלכם. כלומר, אם ההכנסה הפנויה שלכם עומדת על 10,000 ש"ח לחודש, תשלום המשכנתא החודשי לא יוכל לעלות על 3,000-4,000 ש"ח. חישוב כושר ההחזר מתבצע תוך התחשבות בכל ההתחייבויות הקיימות שלכם, כגון תשלומי שכר דירה, הלוואות, כרטיסי אשראי וכו'. ככל שכושר ההחזר שלכם גבוה יותר, כך גדלים הסיכויים לאישור המשכנתא.

הוצאות קבועות

הבנק יבחן גם את ההוצאות הקבועות החודשיות שלכם, מעבר להתחייבויות הפיננסיות. הכוונה היא להוצאות כגון תשלומי חשמל, מים, גז, טלפון, אינטרנט, ביטוחים, מנויים שונים וכו'. הבנק ירצה לוודא שגם לאחר ניכוי כל ההוצאות וההתחייבויות, עדיין יש ברשותכם מספיק הכנסה פנויה על מנת לעמוד בתשלומי המשכנתא. אם ההוצאות הקבועות שלכם גבוהות מאוד ביחס להכנסה, הדבר עלול להשפיע לרעה על סיכויי האישור של הבקשה למשכנתא.

הון עצמי

קריטריון חשוב נוסף לאישור משכנתא הוא גובה ההון העצמי שתוכלו להעמיד לטובת רכישת הדירה. הכוונה היא לסכום הכסף שיש ברשותכם, אשר אינו מגיע מכספי המשכנתא. ככלל, הבנקים דורשים מהלקוחות להעמיד לפחות 25%-30% מעלות הדירה כהון עצמי. כלומר, אם אתם מתכננים לרכוש דירה ב-1,000,000 ש"ח, עליכם להיות בעלי חסכונות בסך 250,000-300,000 ש"ח לכל הפחות. ככל שההון העצמי שלכם גבוה יותר, כך הבנק יראה בכם לקוחות אמינים יותר ובעלי יכולת החזר גבוהה יותר, ולכן הסיכוי לאישור המשכנתא יגדל. חשוב להדגיש כי גם אם אין ברשותכם את מלוא סכום ההון העצמי הנדרש, אל תתייאשו – ישנן דרכים נוספות להשיג מימון משלים, כגון הלוואות מוכוונות מטרה או סיוע בתשלום המקדמה מצד ההורים.

מקור ההון העצמי

הבנק יבקש מכם לספק הסבר ואסמכתאות לגבי מקור ההון העצמי שברשותכם. זאת כדי למנוע מצבים של הלבנת הון או שימוש בכספים שמקורם אינו חוקי. תידרשו להציג לבנק מסמכים המעידים על החסכונות שצברתם, כגון דפי חשבון בנק, תלושי שכר, אישורים על השקעות פיננסיות שביצעתם וכדומה. אם מקור ההון העצמי הוא מתנה או הלוואה מבני משפחה, תצטרכו לספק לבנק מסמך המפרט את התנאים והסכום שהועבר לרשותכם. ככל שתוכלו להראות לבנק מקור הון עצמי יציב ומהימן יותר, כך יגדלו הסיכויים לאישור המשכנתא.

היסטוריית אשראי

קריטריון מרכזי נוסף שבוחנים הבנקים הוא היסטוריית האשראי של מבקש המשכנתא. הכוונה היא למידע לגבי ההתנהלות הפיננסית שלכם בעבר – האם שילמתם תשלומים וחובות בזמן, האם היו לכם חריגות מהמסגרת בחשבון הבנק, האם לקחתם הלוואות בעבר ועמדתם בהחזרים וכו'. הבנקים אוספים את המידע הזה ממאגרי מידע פיננסיים, כמו למשל מערכת נתוני האשראי של בנק ישראל. ככל שההיסטוריה האשראית שלכם נקייה יותר ומעידה על ניהול פיננסי אחראי, כך הסיכוי לאישור המשכנתא גבוה יותר. מנגד, היסטוריה של תשלומים שלא כובדו, חובות, עיקולים וכדומה תקשה על אישור המשכנתא ותגדיל את הסיכון מבחינת הבנק.

יציבות פיננסית

הבנקים מחפשים לקוחות בעלי יציבות פיננסית, שניתן לסמוך עליהם לאורך זמן. לכן, הם יעדיפו לקוחות בעלי חשבונות בנק יציבים, ללא יתרות שליליות קבועות או חריגות ממסגרת האשראי. כמו כן, הבנק יבחן את האופן שבו אתם מנהלים את ההכנסות וההוצאות שלכם – האם אתם חוסכים כסף מדי חודש, האם אתם רושמים יתרות חיוביות קבועות בחשבון וכדומה. ככל שתציגו בפני הבנק תמונה של יציבות ואחריות פיננסית, כך יגדלו הסיכויים שהבקשה שלכם למשכנתא תאושר.

סיכום

לסיכום, אישור משכנתא כרוך בשורה של קריטריונים מצד הבנקים, שמטרתם להבטיח כי הלקוח יוכל לעמוד בתשלומי ההלוואה לאורך זמן. הקריטריונים המרכזיים כוללים את גיל הלקוח והוותק התעסוקתי שלו, ההכנסה החודשית וכושר ההחזר, גובה ההון העצמי והיסטוריית האשראי. ככל שתעמדו בקריטריונים אלו בצורה טובה יותר, כך יגדלו הסיכויים לקבלת המשכנתא. יחד עם זאת, חשוב לזכור כי כל בנק קובע את המדיניות שלו, וייתכנו שינויים או דרישות ספציפיות מבנק לבנק. מומלץ להיוועץ עם בנקאי או יועץ משכנתאות מוסמך, שיוכל לספק לכם מידע מדויק יותר לגבי סיכויי האישור שלכם ולסייע לכם להתכונן בצורה הטובה ביותר לפגישה בבנק.